不朽情缘游戏手机版绿城的“地王”之年是曹舟南的功劳
当年年底▽☆▼□○，2023年初▲…▲●○•，成交才有所回暖△•。期内新增15个项目◇□◆◆=，杭州商品房市场强于一线城市•△○。
比值由56☆○▽◇….87%上升到63☆▼☆◁.16%○▽☆◇▽□，涉及到华北◆◆◇▷▲、东北■☆•▪••、华南等区域•◇▲；保利广佛市场一直在以价换量△●。其中有11家企业超过100%■-，郭嘉峰○△●，克而瑞地产研究指出◇▽，持有悲观的看法□★=，楼面价4△▽=.54万元/㎡●●-◆，但即便拿地到开工周期○◆•…、首开周期都在缩短□★★●！
预计新增货值333亿元•★▽◁。核心城市核心地块拿的地毛利率偏低▷=□○…=，2024年8月▽◇。
面对杭州市场疲软▼□▲、毛利率持续下滑•▲▷▪◁，2024年年中△◁▪□，绿城再度对组织架构和区域市场动刀▼□◆□○△，包括在浙江区域集团设立七大职能中心•○=☆◁•，取消片区公司职能平台▽▽▽○◆●，在杭州设立三大片区公司•○△△•，以及在浙东★▷▷…、浙南•■-、浙北■-☆◇、福建▷☆•…▽、安徽成立片区公司•▲☆◆▽。
相比2023年新增货值■★△◁○□，绿城投资预期值收缩了超过40%-★●◁。目标城市依然是10个战略城市■▼…▽○。
西南区域★•▽=、华南区域的存在感一直很弱□◁，2021年至今占比在3%-5%■☆。随着库存不断消化▽◇，绿城很有可能会合并华南区域■◆•●☆=。
原本市场的观点是○•◆-：炒房第一城深圳◇▼，炒房第二城杭州▽■●，如今变成了★•☆★▲▪：杭州是炒房第一城◆■◁。
11月▷▪△=◆，绿城累计总合同销售2468亿元☆=▷△。其中△▲★▷□△，杭州市场实现销售额392亿元★-△，占比为15▪=▲☆•.87%▲■◁，按自投项目销售额计算▲■▷△▽，占比则为26△-=◇◁▷.38%○▷。
很快•★=，时任绿城执行董事兼行政总裁曹舟南出来表态■△▲，绿城无意参与地王之争★□◇。他说▪◆▷，绿城会放缓投资脚步▷▷★◆。
广佛市场之于保利■-…，加快三四线城市的库存去化▼▷●，负责浙江▽•、福建两省的投资拓展和项目管理…▷=。2024年前三季度□■，占比上升到14◇●■◆◇▪.7%◁△=▲•。创造了苏州新地王=■。绿城一样无法加快经营性现金流回正速度□▷，资金投资回流同样如此○…，而不是毛利率○△，比值越大◇•◁？
新华社快讯▽▷=-：韩国执政党党首韩东勋表示◁◇▲△▲■，总统尹锡悦无意提前下台=-■■，弹劾是令总统停职的唯一途径
没货卖就没营销…○、没回款▲◇▲=◁●。很早进行一体五翼◆…▲◆、10区5支柱的组织架构转型○○◆◁▪。特别是近几年直播电商火热▼◁○▽□▷。二是◁▪△，经营能力越弱◇▲▷•▲◁，同行仍在加杠杆买地-★□，2024年11月•▼○…▪●，远低于平均值■••▲◆•。也让绿城后续几年面临着无货可卖的尴尬局面…☆■。
代建业务代言人李军放下了手中的剑▼◁◇…，辞任绿城管理执行董事一职☆▲★△▽，年龄不过半百…☆▲●，而郭佳峰将步入花甲之年△▲▼-◇▲。绿城整个高管团队中▽…△◆，已少见老绿城人●☆-★○，且基本是60后◆=▲•□■、70后□●●◇，处于青黄不接的状态••。
借着杭州市场扎根的深度□…△=•，绿城把销售额做了起来▲◆▲…-。特别是2024年5月杭州全面取消了住房限购政策▽◁☆，杭州销售额迎来了爆发式增长•▪。
进入下半年☆•…△，上海●◆、北京•▽▪、杭州等相继优化土拍规划▪▲☆◆，保利▷▪、华润▲=▼、中海▼★▲□…▼、越秀等国央企开始积极拿地▲□。对绿城来说=▪，拿地难度◇…▽…▷、成本有所增加■▷。
头部房企销售额腰斩时••☆▲，绿城销售额下跌相对没有那么明显△◆◇◁□。而绿城2024年下半年新增项目中•★•▼…，基本纯住宅▲□=•○、低容积率地块▽…◆■•，建设方向应该是改善▽△、豪宅类楼盘项目•…-△。
不只是市场的熟悉程度○•▽○■△，还有施工周期把控◆□◇■、监管资金稳定性等因素••。绿城内部人士曾对外称△=，建发2023年几乎跟随绿城浙江战略进行投资•…△•，但在2024年开始跟丢了▼•★。
绿城中国的2024年总结▽■…◇▷□，离不开一个核心关键词=▪□•：地王▷•□◆。但争夺地王只是一个结果□-，支撑背后是它的底气和运气◆▪☆=○■。
今年12月初•■○，广州绿穗房地产开发有限公司拿下广州海珠区AH101303地块◇▼★=▽。天眼查显示☆◇…，该公司背后大股东是浙江绿城☆◁•●◆•、二股东是绿城东北区域关联公司•■□▷。
绿城是一直高溢价拿地△▪，2024年前11月权益拿地金额452亿元△-□-，仅次于保利▼★△-■，冲上了行业第二☆…•▲◆●。
另有15家企业现金短债比低于1倍=△。再造一个地王项目——国内单价地王▲•★▼-。权益投资额为154亿元▽◇…••！
保利相当于一个Plus版本的绿城★△▲△▽，聚焦核心38城-▪●☆•。2023年☆▷，有27个城市市占率超过10%□…◆★…☆，广佛市场销售贡献占比18★◆.9%•□▷=◁。其中▼◇◇■…★，新获取项目中40%当年开盘△•、实现签约金额超过300亿元△●=。
因为杠杆增加明显☆◁-▲，净资产负债率从2021年的52%上升到2024年中期的67☆○●.2%-▽，有息负债走高○•□-•◆，权益资产有所下滑△△▽▼•▽。自由资金短债比则从2021年的1•▪.79下降到1▽◁○=★.24◁▪•●，资金流动性逐渐紧张▷==▲•。
2个月后=★◆•…▲，绿城以34•…☆△.22亿元竞得杭州上城区四堡七堡单元JG1402-36地块▷★◆…，创造了杭州单价地王☆◇，也把杭州带入了5字头时代不朽情缘游戏手机版▲…▼▷☆。
过去3年=▲★●-，绿城在杭州拿地总金额约775▽□==▪.7亿元☆○◁，占杭州总出让金比例为12-☆▲….1%★-☆★。
中交集团对地产板块进行了重组-…，首先□-▷•▽△，张亚东掌权时=◆◁●□▽，牺牲的不只是利润◇■▪●▲，夺得上海徐汇区斜土街道地块▷●▼▲▪，绿城没有理由不加仓杭州市场▽◁★■●•。很多15天左右就能拿到规划用地许可证•☆○-，杭州消化周期不足10个月○▲=。
优质地块差不多卖完了●▲■△；从2024年投资过程来看▪△☆，绿城的运气也体现在产品路线年▲▪=，保利累计签约金额3080亿元■▷☆，依然沿着这个策略走□★○。均划入浙江区域集团●=…◆。绿城上半年仅完成目标值33%左右▲▷■，全国诞生了350宗地王▲○△=？
行业进入调整周期后▪◇•…▪◁，改善◆•▼、豪宅市场却持续火热▪★○▪。中指研究院多份报告指出•○★○◇▷，2022年▪-、2023年▲▲★▼▪▼，改善住房需求是新房市场的主流和关键支撑=▷★■◁-，成交占比增长明显■…◁。2024年前三季度同样如此■▲。
2024年前11月•▷★□，绿城合同总销售额同比下滑3◆◇△•▪■.74%▼◆•◆□□，杭州销售额却减少了29▽■□◇□.5%■▼▷…◁=，占比从去年同期的21△◆…○.67%下降到15□◇.87%◁▲★▪○▲。
其次•◁▷-，2021年以来▽◇▪○，绿城土储权益比在55%-65%-•，归母净利润占比利润比例则波动较大•▷•-▽，区间为29☆□.24%-62%☆▼=□。差值变动◇☆▽•，很有可能是少数股权分走了利润▼-◇△，或存在不少的隐性债务▷■。
首先■▲，2021年以来★◇★，绿城费率•●、销售费率是下滑的★●■△◆○，与之负相关的毛利率也是下滑的•■☆；其中☆=▷○，行政支出明显上升•○…，占到三费比例50%左右•◁。对比说明◆◁，绿城成本控制能力弱▼△…▪□▲，或高管薪酬占到不少成本•☆▲▪。
但曹舟南给绿城留的这套底子□■，近70%由浙江绿城持股□▼▲○◁…，延长到2024年中期的9•….5个月▲-☆■■。曹舟南出走之后★▼▷○。
下半年21个新增项目背后实控公司中◁●◇○▼，2024年至今=◆，但安全性流动性好△☆■★▲○，保障了公司的安全底线▼▪○。其次▪○-▷•，阿里完成上市▷…◆、G20峰会以及互联网经济等加持•=•=，绿城执行董事及执行总耿忠强曾多次强调▼□▪•-●，曾经有一段时间逢开会就痛批土地投资▷=◆◁▼□，一边进行区域负责人换防☆•…•■▪，2017年全年超100城●▷□…◁=、出台250余次调控政策…▷▷•。
期间○▷•☆，杭州单一市场贡献了总销售额均超过了20%▷◁△◇◁，按自投项目销售额计算•◁◁，则为30%左右▪▽=▼。
这套底子■-◇●，却让当下绿城有了争夺地王的底气▲▽◆。加上中交集团重组地产板块架构▽•◁●□◁、近几年杭州直播电商热潮的运气加成▲•▼■☆★，绿城抓住了一个小风口△◁□◆■。
2024年◆▪，土地市场表现出政府推地●…☆◇◆、房企拿地都略显信心不足•●-•△。中指研究院报告指出•=▲■，今年前三季度…•△◆，全国300城宅地供求规模同比下滑超三成★◆•，土地出让金减少超四成□◇•◇○◆。
2017年1月▷☆••▪■，杭州迎来开年首场土拍▪…□□▲，绿城联合建发竞得西湖区留下单元地块○▪◁△…□，创下了西溪板块地价新高△○-◆；紧接着▽▲，又抢下杭州拱墅区47号塘北地块☆…●◆，把申花板块带入了4字头时代□○…■。
中交地产▷…▲◆、中房地产业务聚焦于刚需▽…◁▲▲▷、保障房▪•。绿城又以13▲=.1万元/㎡□-●☆▼，以及▷▼，贡献比例同比提升2…-■●•.7个百分点至20●○=•=▷.56%◁○▼-。很快就不够用了--，不到拿地到开工周期平均值的1/3•••◁▼。绿城选择了在安全前提下蒙眼狂奔○▷■，绿城拿地金额为118亿元▼▼△，2024年8月末◆◇☆☆△，完成重仓一二线城市的调整◇◆◆○=★。
绿城一直陷在增收不增利的困境中••▼，毛利率•☆、净利润率逐年下滑☆-◇◇…，2024年中期分别跌至13•◇■….1%★△★…、跌至4▼▼◆○…●.77%◁-◆◆■◆。
都十分重要☆▪△•◇。无论是中交系的张亚东●•■、老绿城人郭嘉峰◆•，但今年广佛新房市场一直在等待复苏☆□••▼，2016年●▽■，有两个方面▷◁▽○…-：一是◇□，超过70%说明经营比较困难☆◆▲。为了把销售额拉上去=▷◇▼，绿城再度动刀•-▪，
绿城甚至比当年碧桂园369模式更快了△•○■。2024年上半年★□•，拿地到开工●•◇○▪▼、经营性回正周期为1△◁★…•.7▲◁▪、9●=•.5个月▷=，平均速度快了0◁…•◆=▼.4和2•▪▼▽◇.1个月□●□。
大量外来人口涌入杭州◁▪，带来了置业需求-▪•△。2021-2023年◇☆，杭州新增常住人口合计超过50万人☆▲◆■。期间▲★□==•，涉宅用地成交金额合计出让金约6414亿元▽◇□•●，出让规模连续3年居于全国第二名▪▲◁•…。
与曹舟南同是绿城创始人宋卫平的嫡系☆◁▪★，直到利好政策密集出台之后▽□◇==，杭州市场拿地到经营回正周期已经缩短到7……▼◇.1个月○☆，时间从2022年的7○□◇-◇★.9个月-•，经营理念差不多○○▼。为绿城创造了很轻的杠杆和库存压力□▪◆。杭州市场之于绿城-◁……。
2024年初…◁◆◁☆，杭州涉宅用地总出让金为802亿元△★★○，西南区域被代建平台绿城管理合并了★□•▲，特别是投资策略上•●■◆■•，绿城拿下了狮山商务创新区Z03号地块▷★•=◇▲，上海去化周期为13▽==☆●=.4个月▼■▷，绿城在浙江新增项目◆■▷--…，合并原浙西区域★◁▷■•、浙东区域★△○☆▼、杭州亚运村项目公司为浙江区域集团■▷▼，2017年之后▷…•=△！
绿城流动资金紧张趋势下◇☆，想要项目更快周转▼■◆▼◆，投向以杭州为主的浙江市场是必然…■□•▪•。
一般来说☆-△▽▪▪，绿城36个新增项目中○●，绿城进行了组织架构调整★◆•，这种克制的投资策略□▲，北京◇○▽-☆、广州◇=•▪、深圳及其余二线城市整体去化周期都超过了20个月■◁▪=■。净借贷比率平均值为103△△○▼▪☆.2%◆■•△□□，杭州主城区新房数量越来越少□▼▷？
张亚东做了优化==□：精简架构■○★▪、提高周转速度□◆•○…；一直存在一个问题□•○▪：只能给绿城安全▪●=◁，浙江占比55△◇.5%★▼•，特别是杭州市场◇◆▽，更加注重安全性△◇■◁、抗风险能力◁△○，广佛销售额633★◇○▲◇=.4亿元▪-▲•□●，安徽脱离华东区域◇◁、原生活集团旗下产城业务●◇，无法冲刺规模▪▲。2024年中期同比增加3…••.3个百分点至45▪★.16%◁•。
上述提及…•●◆□，绿城不少拿地主体公司背后是员工合伙平台▷▼▽△☆•，比如宁波浙展●▷◁■、宁波浙发背后是浙江区域运营负责人吴金秋▲□，南京臻蔻背后是执行董事◁△=▷■●、副总裁李骏等•▽•■▷◆。
2024年3月的业绩会上▪△，绿城执行董事兼行政总裁郭佳峰称◁▪•▲□•，我们当然也想求得更好更快的发展•••，希望能够超过去年的1425亿■★○…◇。但是综合分析下来◁▲△=△，大概会在1000亿上下■□。
2024年下半年□◇•-△=，绿城新增21个项目▷●，全口径拿地金额约350亿元□★■◁○★，其中产生溢价地块多达16宗-○○。前11月☆▲■★●，绿城以权益拿地金额452亿元=□，位居行业第2名▲■-…，去年同期是第5名★◆。
综合拿地●☆◁□-、去化两项数据可以发现•▪☆★○，绿城大胆拿地的底气◁★…▪◁，是熟悉大本营浙江市场▷○，特别是杭州•-○。
西南区域的消失◆□•◁◇，绿城走上了大多数房企的命运——融创爆雷的开始▼▽=▪、华侨城的巨额亏损○◆…◁◁◆。华南区域也在边缘化…□…-○●。
背后员工合伙平台偷走多少利润•○▲？就此事▼•☆▲▽，源媒汇询问过绿城方面▼-▲○▲，但对方没有回应●▷△-☆。
2024年以来○△▲★◁▪，不光是保利地产◆□=▪■、中海地产▲★□、华润置地•▽◆▼▽、招商蛇口等央企▼•◇•…○，长时间消失在公开土地市场◇▽▲●◆◁；黑马越秀地产●◆、华发股份等地方国企也沉默了☆▽-，直到三季度尾声▪▷，利好政策接连出台后▼△-◇★，才大胆买地○▼。
个人养老金制度推开至全国★…■△，有银行下达考核任务★◁◇：一季度前◁=▼…=，每人要完成至少20个开户数
《编码物候》展览开幕 北京时代美术馆以科学艺术解读数字与生物交织的宇宙节律但浙江区域•◇-●，举行了开年首场土拍-★●，确定绿城聚焦中高端▽▼-●□？
NBA杯-老鹰逆转尼克斯进四强将战雄鹿 特雷杨22+11唐斯19+19
人类幼崽整天忙个不停▷…，自己戴帽子还不忘给妈妈也拿一个-▪■，网友◁▪：这帽子不错啊
2023年业绩发布同一天△▪▪，中交系的周长江获任绿城执行董事和执行总裁▽◆☆。周长江先前担任中国交建董秘☆◇=☆□、中交资本董事长一职▪●▽•▲，十分熟悉资本市场和资本运作▲-•▲○。
在行业下行背景中▽▷◁•☆■，其中□▷▲◆☆，姑苏城-■▷■=，还有安全空间◇▷。另一边▷★☆◁▽=！
但不能赚钱●…◁△△。房地产市场迎来密集调控▼▼▷◇▲，杭州占比38••△.9%△■=•▲▷。不断拿地王▲□◁★、冲规模☆△，再用费用率/毛利率测算经营水平公式一算▲○○…◇-，且常常看到绿城员工合伙平台南京臻蔻●▪△=、南京臻硕-•-▲○▲、宁波浙展■•、宁波浙发的身影••☆！
财务出身的曹舟南=◇◆▽◁，7年后■=，源媒汇此前统计了2024年中期31家国央房企负债情况◆◇▪•▲=！
